カツラの葉っぱ 大好き!

アクセスカウンタ

zoom RSS 『老いる家崩れる街』2

<<   作成日時 : 2017/05/12 08:55   >>

ブログ気持玉 0 / トラックバック 0 / コメント 0

<『老いる家崩れる街』2>
図書館に予約していた『老いる家崩れる街』という新書を、待つこと約4ヶ月でゲットしたのです。
大使の関心としては、住宅過剰社会とか、バブルを煽るかのような新築誘導税制、コンパクトシティ、古民家再生あたりになるわけです。



【老いる家崩れる街】
街

野澤千絵著、講談社、2016年刊

<「BOOK」データベース>より
現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超える…3戸に1戸が空き家に!「再自然化」する空き家、スラム化する分譲マンション、漏水・破裂する水道管、不便な立地の「サ高住」住みやすい「まち」に必要なものとは?
【目次】
第1章 人口減少社会でも止まらぬ住宅の建築(つくり続けられる超高層マンションの悲哀/郊外に新築住宅がつくり続けられるまち/賃貸アパートのつくりすぎで空き部屋急増のまち)/第2章 「老いる」住宅と住環境(住宅は「使い捨て」できるのか?/空き家予備軍の老いた住宅/分譲マンションの終末期問題/住環境も老いている〜公共施設・インフラの老朽化問題)/第3章 住宅の立地を誘導できない都市計画・住宅政策(活断層の上でも住宅の新築を「禁止」できない日本/住宅のバラ建ちが止まらない/都市計画の規制緩和合戦による人口の奪い合い/住宅の立地は問わない住宅政策/住宅過剰社会とコンパクトシティ)/第4章 住宅過剰社会から脱却するための7つの方策

<読む前の大使寸評>
大使の関心としては、住宅過剰社会とか、バブルを煽るかのような新築誘導税制、コンパクトシティ、古民家再生あたりになるわけです。

<図書館予約:(12/28予約、5/10受取)>

rakuten老いる家崩れる街


住宅過剰社会に対して著者の挙げたアラームを、見てみましょう。
p14〜16
■私たちに残された時間は長くない
 私たちは、現時点で投票権を持たない将来世代の住宅やまちを作っています。このまま住宅過剰社会を助長すれば、将来世代に負の遺産となる住宅やまちを押しつけてしまうのです。最も迷惑を被るのは、私たちの子供や孫たちです。

 住宅過剰社会からの脱却に向けて、私たちは、空き家を減らす、中古住宅の流通を促進する、市場に依存しすぎた新築住宅中心の市場から転換することが必要不可欠です。特に、すでにある住宅のリノベーションや建て替えをし、住宅の質を市場性を持つレベルに高めたうえで、住宅市場に流通させていくことが必要です。

 さらに、こうした住宅単位の話だけではなく、災害リスク、インフラや公共交通・生活利便サービスの維持、公共施設の再編・統廃合、地域コミュニティ、ライフスタイルの変化に対応した暮らしやすさといった生活環境・・・など、多様な分野が複雑に絡み合う住環境としての問題を多元的に解きながら、現世代だけでなく、将来世代も暮らしやすいまちへと改善していかなければならない時期にきているのです。
 私たちに残された時間は、そう長くありません。

 私は都市計画の研究者として、これまで、都市計画法制度、特に人口減少社会にむけた土地利用計画や開発許可制度のあり方の研究とともに、様々な自治体の都市計画行政にも関わらせて頂いています。その中で、都市計画や住宅政策が高度経済成長期の都市化志向の枠組みのまま、いわばフリーズ状態に陥っている点に強い危機感を持っています。

 本書の第1章では、住宅の「量」の観点から、大都市部ではなぜ大量の超高層マンションがつくり続けられているのか? 大都市郊外や地方都市の農地エリアでは、なぜ野放図に住宅地の開発や賃貸アパート建設が続いているのか? について、都市計画の観点から具体的に解き明かしていきます。

 第2章では、住宅や住環境の「質」とりわけ「老い」の観点から、老いた戸建て住宅や分譲マンションに待ち受ける終末期問題、公共施設やインフラなどの住環境の老朽化問題に着目しました。そしてこのまま何も手を打たなければ、次世代に負の住宅・負のまちを押しつけかねないという深刻な実態を明らかにします。


超高層マンションの欺瞞や危険性を、見てみましょう。
p38〜40
■資産価値の下落と管理不全状態
 もちろん、非常事態になることは極めて稀だから、こうした災害時のリスクを認識したうえで購入すればよいという考え方もあります。「大手企業関連の管理会社がいるし、今は問題なさそうだから安心だ」とも考えられがちです。しかし、分譲マンションは、どのような区分所有者がいるのか、区分所有者による管理組合にどのような意識・能力があるかによって、将来にわたって建物の維持管理が適正に行われるかどうかが未知数という、極めて不安定な仕組みで成り立っていることも認識しておく必要があります。

 超高層マンションについては、一般のマンションに比べて、建物の上層階、中層階、下層階で、購入する所得階層が分かれていたり、世代・家族構成が多様なため、管理組合が、様々な事情を抱えた区分所有者同士の合意形成を行ない、将来にわたってマンションの維持管理を行うことが果たしてできるのか、専門家の間でも疑問視する声が多いのです。
 そして、マンションの維持管理を管理会社に丸投げすると、ずさんな管理や場当たり的な修繕をされたり、新築時に分譲会社が設定した修繕積立金だけでは大規模修繕ができなくなると、資産価値が大幅に下落したり、最悪の場合、管理不全状態に陥る危険性さえ懸念されています。

 もし、超高層マンション1棟全てが賃貸住宅の場合には、所有者は企業等であることが多いため、事業者が自分たちの資産価値の維持や収益確保を目的として、建物等の維持管理をきちんと行う場合が多く、たとえ複数の企業間の合意形成が必要な場合でも、住民同士の場合に比べると、ハードルはそこまで高くない場合が多いでしょう。

 しかし、分譲の超高層マンションでは、1棟500〜1500戸もの住戸数があることから、区分所有者が大量にいるというだけでなく、居住用か投資用かといった取得目的や区分所有者の所得階層・世代・家族構成・国籍が多様であるが故に、合意形成が極めて難しくなってしまうのです。

 特に、大規模修繕等で修繕積立金が不足したり、災害などで突発的に修繕が必要となった場合、修繕すべき内容や各住戸が支出すべき金額についての合意形成ができないと、一気に管理不全状態に陥り、不良ストック化の道をたどる危険性も考えられるのです。


いやー 超高層マンションとは怖いですねえ。短期に転売する才覚がないと買えないシロモノのようです。

『老いる家崩れる街』1

テーマ

関連テーマ 一覧


月別リンク

ブログ気持玉

クリックして気持ちを伝えよう!
ログインしてクリックすれば、自分のブログへのリンクが付きます。
→ログインへ

トラックバック(0件)

タイトル (本文) ブログ名/日時

トラックバック用URL help


自分のブログにトラックバック記事作成(会員用) help

タイトル
本 文

コメント(0件)

内 容 ニックネーム/日時

コメントする help

ニックネーム
本 文
『老いる家崩れる街』2 カツラの葉っぱ 大好き!/BIGLOBEウェブリブログ
文字サイズ:       閉じる